Annoncé comme un parc à thèmes, livré comme un lieu de vie.
Dubailand a été annoncé en octobre 2003 par Tatweer, société de Dubai Holding, comme une cité de loisirs de 278 kilomètres carrés. La crise de 2008 l’a stoppé ; les travaux ont repris en 2013, de nombreuses attractions ont été abandonnées et les terrains replanifiés en quartiers résidentiels autonomes. Global Village, IMG Worlds of Adventure, Dubai Outlet Mall, Motor City et Miracle Garden sont ce qui reste de l’idée d’origine.
Ce qui a poussé à la place, c’est une ceinture de quartiers de maisons de ville familiales : Villanova et Mudon par Dubai Properties, Cherrywoods et The Acres par Meraas, Arabian Ranches 3 par Emaar, plus Rukan, Al Barari et le Dubailand Residence Complex, dominé par les appartements. Tout est en pleine propriété, et tout est relié par Emirates Road (E611), Sheikh Mohammed bin Zayed Road (E311) et Al Qudra Road (D63).
Trois types d’acheteurs choisissent ce quartier.
Une maison de ville de trois chambres avec jardin à partir d’environ 3,1 M AED selon les moyennes Bayut. GEMS FirstPoint, The Aquila et JESS sont à quelques minutes en voiture ; Mudon a une crèche et une école sur place.
Le profil des locataires du secteur chez Property Finder est de 43 % de familles et 27 % de retraités — des gens qui restent. Résidences fermées, parcs centraux et souks de quartier le rendent autonome.
Les villas de Dubailand ont rapporté 5,23 % brut dans le rapport Bayut du S1 2026 ; Rukan 6,71 % et Arabian Ranches 3 6,36 % sur les pages par quartier de Bayut — contre une moyenne des villas de Dubaï d’environ 5 % dans le rapport Cavendish Maxwell du S1 2026.
Ce qu’il en coûte pour acheter ici.
| TYPE | PRIX |
|---|---|
| Villanova · 3 chambres | 3 099 697 AED |
| Villanova · 4 chambres | 3 843 407 AED |
| Cherrywoods · 3 chambres | 3 602 286 AED |
| Cherrywoods · 4 chambres | 4 434 908 AED |
| Arabian Ranches 3 · 3 chambres | 3 217 295 AED |
| Arabian Ranches 3 · 4 chambres | 4 491 214 AED |
| Mudon · 3 chambres | 3 544 401 AED |
| Mudon · 4 chambres | 4 678 268 AED |
Le rapport Bayut du S1 2026 donne une moyenne de 1 609 AED le pi² pour les villas de Dubailand (3 chambres 3,11 M AED, 4 chambres 4,03 M AED, 5 chambres 11,4 M AED). Son indice villas en direct affiche 1 677 AED le pi² en septembre 2026, en hausse de 27 % sur douze mois. Property Finder enregistre 285 ventes à Villanova à une moyenne de 3 398 216 AED. The Acres a été lancé à 5,09 M AED pour un 3 chambres et 6,79 M AED pour un 4 chambres, livraison en octobre 2027.
Ce que cela rapporte à la location, et ce que cela rapporte.
| TYPE | LOYER / AN |
|---|---|
| Villanova · 3 chambres | 160 868 AED |
| Villanova · 4 chambres | 197 846 AED |
| Cherrywoods · 3 chambres | 178 992 AED |
| Cherrywoods · 4 chambres | 216 599 AED |
| Arabian Ranches 3 · 3 chambres | 167 511 AED |
| Arabian Ranches 3 · 4 chambres | 236 799 AED |
| Mudon · 3 chambres | 194 961 AED |
| Mudon · 4 chambres | 254 246 AED |
Les loyers affichés ont reflué sur l’été : Villanova −5 %, Cherrywoods −4 %, Arabian Ranches 3 −7 % et Mudon −5 % sur six mois sur Bayut. Rendements par quartier sur Bayut : Villanova 5,38 %, Cherrywoods 5,26 %, Mudon 5,37 %, Arabian Ranches 3 6,36 %, Rukan 6,71 %.
Métro, routes et temps de trajet.
Pas de métro, et aucun prévu : la ligne bleue, qui ouvre en 2029, s’arrête à Dubai Silicon Oasis et Academic City, pas à Dubailand. Bayut est explicite : certains secteurs dépendent de la voiture. Mudon dispose du bus de rabattement F32 vers la station Jumeirah Golf Estates.
Temps de trajet d’après les guides Dubailand et Mudon de Bayut et Property Finder. Villanova–Dubai Mall : environ 29 minutes et Cherrywoods–DXB : environ 26 (Propsearch) ; Arabian Ranches 3–DXB : environ 25 (Bayut). Emirates Road est limitée à 110 km/h ; un élargissement de 25 km de trois à cinq voies est en cours, le tronçon côté Sharjah ayant ouvert en août 2026.
| VERS | DURÉE |
|---|---|
| Downtown / Dubai Mall | 20–25 min |
| Aéroport international de Dubaï | moins de 30 min |
| Global Village | 19 min |
| IMG Worlds of Adventure | 13 min |
| Dubai Outlet Mall | 11 min |
| Expo City (depuis Mudon) | 23 min |
| Aéroport Al Maktoum (depuis Mudon) | 28 min |
Commerces, écoles, cliniques et parcs.
Les quartiers et les tours qui reviennent dans chaque conversation.
Lancé en 2016 à Wadi Al Safa 5 : maisons de ville de style méditerranéen à Amaranta, La Rosa, La Violeta et La Tilia. Les 3 chambres de La Rosa font environ 1 733 pi², les 4 chambres 2 516 pi². Nous détenons des 4 chambres à La Rosa (à vendre) et à La Violeta (à louer).
Environ 900 maisons de ville de trois et quatre chambres, de 2 233 à 2 634 pi², à la jonction Emirates Road / Al Qudra, construites entre 2019 et 2022. Nous y avons un 4 chambres à louer.
Lancé en 2019 avec plus de 4 000 villas et maisons de ville ; Sun, Joy, Ruba, Spring, Bliss, Caya, June et Elie Saab sont achevés, Anya, May et Raya sont attendus vers le T3 2027. Les prix au pi² ont progressé de 27,8 % en 2025, la plus forte hausse du milieu de gamme chez Bayut.
Maisons de ville en résidence fermée autour d’un parc central de 1,8 million de pi², avec une école et une crèche sur place ; Al Ranim phase 7 livrée en septembre 2026.
1 199 villas de trois à sept chambres sur 108,85 hectares à Wadi Al Safa 7, avec des lagons de baignade. Lancé en septembre 2024 à 5,09 M AED pour un 3 chambres ; achèvement en octobre 2027. Nous le vendons.
Maisons de ville, villas et appartements sur 2,6 millions de pi², encore en cours d’aménagement — le 3 chambres le moins cher du secteur sur Bayut, à 2,38 M AED, avec un rendement de 6,71 %.
Le haut de gamme : 217 villas d’origine achevées en 2012 plus The Nest, Ashjar et Seventh Heaven, 60 à 80 % d’espaces verts, face à Global Village.
Le secteur dominé par les appartements à la jonction E66/E611 : 3 721 transactions entre avril et octobre 2025 à une moyenne de 871 085 AED.
Ce que nous vérifierions avant de signer.
Pas de métro aujourd’hui ni dans le plan de la ligne bleue 2029. Prévoyez deux voitures et le trajet E611/E311 à 8 h du matin.
Les loyers affichés ont baissé de 4 à 7 % dans les principaux quartiers sur les six mois à fin septembre 2026, tandis que les prix affichés se sont maintenus ou ont cédé 1 à 4 %. Les rendements se compriment par le haut.
Anya, May et Raya à Arabian Ranches 3, La Tilia et La Violeta 2 à Villanova, The Acres et le Residence Complex sont des chantiers en cours jusqu’en 2027.
Les villas à Dubaï se situent généralement entre 2 et 6 AED le pi² par an (The Villa, Dubailand : 2,99 AED). Aucun chiffre publié pour Villanova, Cherrywoods, Arabian Ranches 3 ni Mudon — demandez le budget approuvé.
Colliers recense 68 250 logements dans le pipeline de livraisons de Dubaï pour 2026. Plus de stock, c’est plus de choix pour les acheteurs et plus de concurrence pour les bailleurs.
Ce que nous détenons ici aujourd’hui.
Les questions qu’on nous pose.
Oui. Bayut et Property Finder classent tous deux Dubailand comme zone en pleine propriété ouverte aux ressortissants étrangers.
20–25 minutes en voiture en circulation normale ; Dubai Mall est à environ 20 minutes du côté Dubailand et à 29 depuis Villanova. Il n’y a pas de métro.
Sur les moyennes de prix affichés de Bayut, Villanova est le moins cher des quatre grands à 3,10 M AED pour un 3 chambres (Amaranta en moyenne 2,97 M AED), puis Arabian Ranches 3 à 3,22 M AED, Mudon 3,54 M AED et Cherrywoods 3,60 M AED. Rukan est encore moins cher, à 2,38 M AED.
GEMS FirstPoint (Very Good), The Aquila, GEMS Winchester et South View à Dubailand ; JESS (Outstanding) et Ranches Primary (Very Good) à Arabian Ranches ; Fairgreen (IB) à Sustainable City ; Dunecrest (programme américain) à Al Barari.
Le chiffre Bayut du S1 2026 pour les villas de Dubailand est de 5,23 % brut. Les pages par quartier affichent 5,3–5,4 % pour Villanova, Cherrywoods et Mudon et 6,36 % pour Arabian Ranches 3.
