Une zone franche avec une ville bâtie autour.
Dubai Silicon Oasis se trouve au croisement de Sheikh Mohammed bin Zayed Road (E311) et de la Dubai–Al Ain Road (E66), avec Nad Al Sheba au nord, International City à l’est et Academic City au sud. Elle est gérée par la Dubai Silicon Oasis Authority (DSOA), qui fait partie de la Dubai Integrated Economic Zones Authority. La date de lancement dépend de la source : le site de DSO indique 2006, en vertu de la loi n° 5, Property Finder indique que le gouvernement l’a lancée en 2003. Bayut donne une superficie d’environ 7,2 km² ; le site de DSO, 7.
Autour des parcs d’activités s’étend une ville résidentielle. Gulf News comptait en 2020 plus de 20 000 appartements dans 145 immeubles, plus les quartiers de villas Cedre et Semmer ; DSO indique aujourd’hui une population de 90 000+, contre 88 000 dans le décompte de Gulf News de 2020. Elle a son propre mall, le Fakeeh University Hospital de 350 lits, le campus de RIT Dubai et GEMS Wellington Academy. En janvier 2026, le gouvernement a lancé une extension de 12,8 Mrd AED : District IO et Block 14, un quartier à dominante résidentielle près de la future station de la ligne bleue attendue en 2029.
Trois types d’acheteurs choisissent ce quartier.
Le guide de Bayut cite les actifs, les entrepreneurs, les étudiants et le personnel universitaire. Le campus de RIT Dubai, ici, est conçu pour accueillir jusqu’à 4 000 étudiants, et Academic City est juste à côté.
Le rapport Bayut 2025 a désigné DSO comme le quartier le plus recherché de Dubaï pour l’achat d’appartements abordables, avec un ROI de 7,91 % et la plus forte hausse de prix parmi les quartiers abordables, +28,5 % à 1 108 AED le pi².
Bayut présente DSO comme idéal pour les familles et les jeunes actifs en quête de logements abordables. Les villas Cedre et Semmer, GEMS Wellington Academy dans la zone, et des frais à partir de 9 679 AED à l’Indian International School.
Ce qu’il en coûte pour acheter ici.
| TYPE | PRIX |
|---|---|
| Studio | 604 000 AED |
| 1 chambre | 920 000 AED |
| 2 chambres | 1 532 000 AED |
| 3 chambres | 2 490 000 AED |
| Villa 3 chambres | 5 300 000 AED |
Les propres pages de Bayut divergent : son classement par ROI (14 oct. 2026) donne studio 591 000 AED, 1 chambre 916 000, 2 chambres 1 585 000 et 3 chambres 2 388 000. Property Finder enregistre 2 040 ventes sur la dernière année, en hausse de 46,83 %, à une moyenne de 1 174 590 AED et 1 284 AED le pi². La tendance est contestée : l’indice de Bayut fondé sur le DLD recule de 7,06 % sur douze mois à 1 341 AED le pi², tandis que ValuStrat classait les appartements de DSO parmi les hausses annuelles de Dubaï — +6,4 % en juin et +4,3 % en août 2026. En 2025, Gulf News, sur la base de données dubizzle, a fait état d’un bond de 29 % au pied carré après l’annonce de la ligne bleue.
Ce que cela rapporte à la location, et ce que cela rapporte.
| TYPE | LOYER / AN |
|---|---|
| Studio | 46 000 AED |
| 1 chambre | 64 000 AED |
| 2 chambres | 97 000 AED |
| 3 chambres | 132 000 AED |
| Villa 3 chambres | 217 000 AED |
| Villa 4 chambres | 228 000 AED |
Le rendement dépend des chiffres retenus : Bayut 7,24 % sur les appartements et 4,41 % sur les villas, le classement ROI de Bayut 7,50 %, Property Finder 8,49 % sur ses transactions. Le guide de quartier de Property Finder donne des loyers un peu plus bas — studio 44 000 AED, 1 chambre 61 000, 2 chambres 87 000, 3 chambres 129 000 — et ses données de juin 2026 situaient les 1 chambre à 65 000 AED. Annonces : 1 chambre à Sapphire Residence 62 000 AED, 2 chambres à Pointwest 94 000 AED, villa 3 chambres à Cedre Cluster B 220 000 AED, 4 chambres avec chambre de service à Semmer 230 000 AED.
Métro, routes et temps de trajet.
Pas de métro à DSO aujourd’hui. La station la plus proche est Centrepoint, sur la ligne rouge — environ 15 minutes en voiture selon le guide de quartier de Bayut et Property Finder, environ 20 selon le guide de vie de Bayut. La ligne bleue marquera l’arrêt à une station DSO face au Fakeeh University Hospital, sur son trajet de Creek à Academic City ; la RTA vise le 9 septembre 2029, et Gulf Business indiquait en mai 2026 que la ligne était achevée à 20 %.
Routes : Sheikh Mohammed bin Zayed Road (E311) et Dubai–Al Ain Road (E66). En septembre 2025, la RTA a porté de une à deux voies la sortie de la SMBZ vers DSO, et l’Al Rowaiyah Street de 3,5 km, ouverte en février 2026, a ramené le trajet jusqu’à la SMBZ Road de dix minutes à quatre. Les bus X25 et 365 desservent le secteur selon Bayut ; les nouvelles lignes RTA 35, 37A et 37B vers International City ont démarré le 17 juillet 2026, toutes les 30 minutes en heure de pointe.
| VERS | DURÉE |
|---|---|
| Aéroport international de Dubaï | ~15 min hors pointe |
| Dubai Mall | ~20 min |
| Downtown Dubai | 19 min |
| Métro Centrepoint (ligne rouge) | ~20 min (Bayut) · 15 min (Property Finder) |
| International City | 10 min |
| Academic City | 11 min |
Commerces, écoles, cliniques et parcs.
Les quartiers et les tours qui reviennent dans chaque conversation.
Construit par Arabtec, lancé en 2005, achevé en 2009 ; villas de 3 à 5 chambres de 4 000 à 7 280 pi². Bayut compte 1 207 villas, Gulf News en comptait 1 047 en 2018. Le seul quartier dont Bayut confirme la pleine propriété.
560 villas individuelles de quatre chambres de 3 100 pi², selon Gulf News en 2020 ; un 4 chambres avec chambre de service est proposé à 230 000 AED par an.
L’immeuble de 888 unités de Time Properties — surtout des studios et des 1 chambre — achevé début 2014, avec une médiane de 870 AED le pi² sur DXBinteract.
L’immeuble de DSO le plus vendu sur Property Finder, avec 352 ventes. Commercialisé depuis avril 2025 avec des studios à partir de 800 000 AED (812 000 dans sa grille de prix) sur un plan 70/30 ; entièrement vendu, achèvement au T3 2028.
Deuxième sur Property Finder avec 212 ventes ; sur plan, prévu au T4 2027, 3 chambres à partir de 1,3 M AED sur un plan 70/30.
Treize étages, 170 logements (99 studios, 71 appartements 2 chambres) et quatre commerces — typique des immeubles Binghatti de DSO. Un studio s’y est loué 38 500 AED en décembre 2025.
150 000 m² de bureaux, d’appartements et de commerces autour de DDP Plaza, avec le Radisson RED et les Residences at Dubai Digital Park, de faible hauteur.
Ce que nous vérifierions avant de signer.
betterhomes qualifie DSO de « zone principalement en bail de longue durée (leasehold) », seules les Cedre Villas étant en pleine propriété pour les acheteurs étrangers ; Metropolitan la présente comme une zone désignée en pleine propriété pour toutes les nationalités ; certaines annonces présentent des tours précises comme en pleine propriété, et les pages de DSO elles-mêmes ne précisent pas le régime des logements. Nous ne prenons pas parti : le titre de propriété, et la DSOA, confirment le régime de chaque unité. Vérifiez-le avant de verser un acompte.
La station DSO de la ligne bleue est attendue le 9 septembre 2029 ; la ligne était achevée à 20 % en mai 2026. D’ici là, c’est la voiture, le bus ou 15–20 minutes de route jusqu’à Centrepoint.
Bayut signale des embouteillages aux principales entrées et sorties et sur l’E311 et l’E66 aux heures de pointe ; Property Finder cite des chantiers permanents, du bruit, des gravats et de la poussière. District IO (11 Mrd AED, 25 immeubles, phase 1 à partir de 2026) et Block 14 (achèvement en 2029) ajoutent d’autres chantiers.
L’indice de Bayut fondé sur le DLD recule de 7,06 % en douze mois ; ValuStrat donne les appartements de DSO en hausse de 4,3–6,4 % sur un an, alors que les valeurs à l’échelle de Dubaï ont baissé de 10,2 % depuis février 2026. Timez et The Hillgate représentent à eux seuls 564 des 2 040 ventes enregistrées, avec des livraisons prévues en 2027–2028. Vérifiez la tendance pour l’immeuble précis.
Une fourchette publiée : 9–13 AED le pi² par an, tirée des données propres de l’éditeur et non vérifiée ; les charges des villas Cedre étaient de 10 165–12 626 AED par an en 2018. Le stationnement public est payant et Bayut prévient que la note grimpe. Demandez le budget approuvé par la RERA de l’immeuble précis.
Ce que nous détenons ici aujourd’hui.
Les questions qu’on nous pose.
Les sources divergent. betterhomes présente DSO comme principalement en bail de longue durée, seules les Cedre Villas étant en pleine propriété pour les étrangers ; Metropolitan la présente comme une zone désignée en pleine propriété ouverte à toutes les nationalités ; Bayut confirme la pleine propriété pour les Cedre Villas. Les pages officielles de DSO ne le précisent pas. Le titre de propriété, et la DSOA, confirment le régime de chaque unité — vérifiez avant de vous engager.
Bayut donne 7,24 % brut sur les appartements et 4,41 % sur les villas (octobre 2026) et 7,50 % dans son classement ROI ; Property Finder affiche 8,49 % ; le rapport Bayut 2025 indiquait 7,91 %.
Pas encore. La station DSO de la ligne bleue, face au Fakeeh University Hospital, est attendue le 9 septembre 2029. Aujourd’hui, la station la plus proche est Centrepoint sur la ligne rouge, à 15–20 minutes en voiture selon la source.
Bayut le juge idéal pour les familles et les jeunes actifs ; Property Finder le dit très adapté aux familles. GEMS Wellington Academy, l’Indian International School (KHDA Good) et Vernus International (Acceptable) sont dans DSO, avec les piscines et les terrains de Cedre pour les familles en villa.
Environ 15 minutes jusqu’à l’aéroport international de Dubaï hors heures de pointe, selon Bayut ; DSO se présente comme une ville à 15 minutes de Downtown et de l’aéroport.
