Un domaine de golf avec l’équivalent d’une ville en appartements.
Dubai Hills Estate se trouve dans Mohammed Bin Rashid City, à la jonction d’Al Khail Road et d’Umm Suqeim Road. Emaar l’a développé en coentreprise avec Meraas, sur un plan directeur de Callison RTKL ; la première phase avait été annoncée comme un projet Emaar–Dubai Holding. Emaar en donne la superficie en 2 700 acres, Propsearch en 11 millions de mètres carrés — le même terrain dans des unités différentes. Les travaux ont commencé en janvier 2014 et les premières villas ont été livrées mi-2016. À l’achèvement, Propsearch compte 22 000 appartements et 4 600 villas dans 28 sous-quartiers ; le communiqué d’Emaar sur le mall évoque plus de 4 400 villas et maisons de ville et 22 000 appartements.
Les espaces verts sont l’essentiel, même si les mesures diffèrent : la page du quartier chez Emaar cite 1 450 000 m² de parcs et d’espaces ouverts, son communiqué sur le mall plus de 23 millions de pi² de verdure, dont un parc central d’environ 1,9 million de pi². Dubai Hills Park lui-même fait 180 000 m². Le Dubai Hills Golf Club, 18 trous, par 72, couvre 1,2 million de m² et a ouvert en novembre 2018, et les pistes cyclables et de jogging s’étendent sur 54 km (Emaar) ou 45 km (Propsearch). Dubai Hills Mall, avec plus de 2 millions de pi² de surface locative, était ouvert en février 2022, date à laquelle Gulf News comptait près de 6 900 logements construits et plus de 3 000 en construction.
Trois types d’acheteurs choisissent ce quartier.
Bayut qualifie les familles de « priorité du quartier ». Trois écoles GEMS sont sur place, Dubai Hills Park est ouvert jour et nuit, et King’s College Hospital se trouve dans le quartier. La réserve de Bayut : un « coût de la vie relativement élevé ».
dubizzle classe Dubai Hills premier pour les ventes de villas de luxe au S1 2026, à 2 825 AED le pi² ; Bayut l’a cité avec DAMAC Hills et Arabian Ranches parmi les quartiers de villas de luxe préférés de 2025, et ValuStrat a constaté en mai 2026 que les ventes ultra-prime se concentraient ici et à Palm Jumeirah.
6,42 % brut sur les appartements de luxe dans le rapport dubizzle du S1 2026, 6,09 % sur l’ensemble des logements sur la page transactions de Property Finder. Bayut situe Park Horizon à 6,16 % et Golf Grand à 6,12 %.
Ce qu’il en coûte pour acheter ici.
| TYPE | PRIX |
|---|---|
| Appartement 1 chambre | 1,76 M AED |
| Appartement 2 chambres | 2,85 M AED |
| Appartement 3 chambres | 4,50 M AED |
| Villa 4 chambres | 10,75 M AED |
| Villa 5 chambres | 22,63 M AED |
| Villa 6 chambres | 49,02 M AED |
Les ventes enregistrées se font sous les prix affichés. Moyennes Bayut sur douze mois, fondées sur le DLD : 1 chambre 1 734 654 AED, 2 chambres 2 752 034 AED, appartement 3 chambres 4 480 360 AED ; villas 3 chambres 6 737 538 AED, 4 chambres 8 579 216 AED, 5 chambres 17 399 169 AED. Le prix des villas au pi² dépend de la source : 2 953 AED dans le tableau Bayut sur douze mois, 2 825 sur dubizzle pour le S1 2026, 2 731 dans le rapport Bayut 2025 (+12,7 % par rapport à 2024). Property Finder affiche 1 846 ventes à une moyenne de 4 622 079 AED (période non précisée). Les lancements actuels d’Emaar ici démarrent à 1 200 000 AED.
Ce que cela rapporte à la location, et ce que cela rapporte.
| TYPE | LOYER / AN |
|---|---|
| Appartement 1 chambre | 107 000 AED |
| Appartement 2 chambres | 164 000 AED |
| Appartement 3 chambres | 260 000 AED |
| Villa 4 chambres | 355 000 AED |
| Villa 5 chambres | 1 018 000 AED |
| Moyenne · appartements / villas | 147 000 / 634 000 AED |
Les contrats enregistrés sont plus bas et en baisse. Moyennes DLD selon Bayut : studio 73 358 AED, 1 chambre 97 814, 2 chambres 151 482, loyers d’appartements en baisse de 19 % sur douze mois ; villas 3 chambres 312 746 AED, 4 chambres 386 586, en baisse de 14 % sur six mois. Le loyer de référence de Property Finder sur l’ensemble du quartier est de 211 530 AED. Sur la demande de villas, les portails divergent : les données Bayut du S1 2026, rapportées par Entrepreneur, maintiennent Dubai Hills en tête des quartiers recherchés par les locataires de villas ; dubizzle le classe deuxième pour les villas de luxe.
Métro, routes et temps de trajet.
Pas de métro dans Dubai Hills Estate. Les stations de la ligne rouge les plus proches sont Mall of the Emirates et Equiti : environ 20 minutes en voiture par Umm Suqeim Street selon le guide de quartier de Bayut, 12 minutes depuis Hills Park selon sa page immeuble, et 15 à 20 minutes selon Emaar. Les bus les plus proches s’arrêtent à Al Barsha, à 5–10 minutes. La ligne dorée du métro, approuvée en avril 2026 pour une ouverture le 9 septembre 2032, desservira MBR City et Al Barsha South ; Gulf News cite Dubai Hills parmi les bénéficiaires probables et AGBI s’attend à une station à proximité, mais l’emplacement des stations n’est pas confirmé.
Accès par Al Khail Road (E44), Sheikh Mohammed bin Zayed Road (E311) et Umm Suqeim Street (D63). Le tunnel d’Umm Suqeim, ouvert en août 2025 avec quatre voies dans chaque sens, a ramené le trajet entre l’E311 et Al Khail Road de 9,7 minutes à 3,8. L’étape suivante, de Jumeirah Street à Al Khail Road — quatre ponts et deux tunnels, 4 100 m, ramenant 20 minutes à six — a été attribuée en avril 2026, sans date d’achèvement.
| VERS | DURÉE |
|---|---|
| Sheikh Zayed Road | ~10 min |
| Mall of the Emirates | ~10 min |
| Downtown Dubai | 15 min (Emaar, Propsearch) · moins de 20 (Bayut) |
| Dubai Marina | 20 min |
| Palm Jumeirah | 15 min (Propsearch) · 25 min (Bayut) |
| Aéroport international de Dubaï | 18 min (Propsearch) · 20 (Bayut) · 25 (Emaar) |
| Aéroport Al Maktoum (DWC) | 30 min (Emaar) · 34 (Propsearch) |
Commerces, écoles, cliniques et parcs.
Les quartiers et les tours qui reviennent dans chaque conversation.
Ensemble d’appartements Emaar à côté de Dubai Hills Park. Moyennes Bayut : 1 chambre 1,70 M AED, 2 chambres 3,11 M AED, 3 chambres 4,68 M AED ; rendement brut 5,95 %.
Projet sur plan d’Emaar donnant sur le parc, vendu sur un plan 10/70/20 avec une livraison prévue au T2 2026 — vérifiez où en est le chantier. 1 chambre de 675 à 741 pi², 2 chambres de 994 à 1 074, 3 chambres de 1 683 à 1 777.
Les appartements d’entrée de gamme : à Collective, les 1 chambre se louent environ 102 000 AED et les 2 chambres 148 000 AED ; à Lime Gardens, immeuble Emaar de 25 étages achevé en 2025, environ 107 000 AED pour un 1 chambre.
Les maisons de ville de 3 à 5 chambres d’Emaar, achevées par phases entre 2019 et 2021. Prix médian 5,57 M AED (fourchette 4,6–9,2 M) ; 96 ventes en douze mois, 34,7 % de moins qu’un an plus tôt.
Trois phases de villas de 3 à 5 chambres. Sidra Villas I : 24 ventes à une moyenne de 9 889 583 AED et un rendement de 4,77 % sur la page transactions de Property Finder.
Des villas sur le golf, au sommet du marché : médiane de Golf Place 1 à 23,75 M AED (fourchette 17,95–49 M), avec seulement 11 ventes en douze mois, en baisse de 21,4 %.
La « Street of Dreams » de 26 demeures ; une villa de 7 chambres de 34 113 pi² de surface construite s’y est vendue 128 M AED en 2022.
Ce que nous vérifierions avant de signer.
Selon ValuStrat, les valeurs des villas à Dubai Hills sont passées de −2,8 % sur un an en juin 2026 à −5,2 % en juillet et −6,8 % en août — à égalité avec Victory Heights pour la plus forte baisse qu’il suit. À l’échelle de Dubaï, les valeurs en capital ont reculé de 10,2 % depuis février.
Selon les données DLD de Bayut, les loyers des appartements ont baissé de 19 % en douze mois et les loyers affichés de 12 % en six ; les prix enregistrés des appartements ont baissé de 7 % en six mois, ceux des villas de 11 %, tandis que les prix affichés des villas progressent de 1 %. Négociez à partir des transactions, pas des annonces.
Cavendish Maxwell classe Dubai Hills parmi cinq quartiers — avec Business Bay, JVC et Dubai South — qui représentent 35,7 % des livraisons prévues à Dubaï en 2026. Au-delà, AGBI chiffre le projet Dubai Estate prévu par Emaar et la surface de plancher non encore développée de Dubai Hills à 4,5 millions de mètres carrés.
La ligne dorée est attendue le 9 septembre 2032, sans station confirmée à Dubai Hills. Le réaménagement des liaisons Umm Suqeim Street et Al Khail Road n’a pas de date d’achèvement, et l’extension de King’s College Hospital restera un chantier jusqu’en 2028.
Les sources divergent : 8–15 AED le pi² par an (PropertyWiki — appartements 12–15, villas 8–10) contre une moyenne de 16 AED et une fourchette de 13–22 AED (Real Estate Club Dubai). Demandez le budget approuvé par la RERA de l’immeuble ou de l’ensemble concerné.
Ce que nous détenons ici aujourd’hui.
Les questions qu’on nous pose.
Oui — Bayut le classe comme quartier en pleine propriété. Il a été développé par Emaar en coentreprise avec Meraas.
Le rapport dubizzle du S1 2026 donne 6,42 % sur les appartements de luxe et 4,33 % sur les villas de luxe ; Property Finder affiche 6,09 % sur l’ensemble des logements. Par immeuble, Bayut situe Park Horizon à 6,16 % et les villas Sidra à 4,18 %.
Non. Mall of the Emirates et Equiti, sur la ligne rouge, sont à 12–20 minutes en voiture selon la source. La ligne dorée est attendue en 2032 ; AGBI prévoit une station près de Dubai Hills, mais aucune n’a été confirmée.
Bayut qualifie les familles de priorité du quartier. Trois écoles GEMS sont sur place — Wellington Academy (KHDA Very Good), International School (Good) et New Millennium (Very Good) — ainsi que Dubai Hills Park et King’s College Hospital.
L’aéroport international de Dubaï est à 18 minutes (Propsearch), 20 (Bayut) ou 25 (Emaar) en voiture ; Al Maktoum, de 30 (Emaar) à 34 minutes (Propsearch). Prévoyez la circulation.
