Una urbanización de golf con apartamentos para una ciudad entera.
Dubai Hills Estate está dentro de Mohammed Bin Rashid City, en el cruce de Al Khail Road y Umm Suqeim Road. Emaar la promovió en empresa conjunta con Meraas, según un plan maestro de Callison RTKL; la primera fase se anunció como un proyecto de Emaar y Dubai Holding. Emaar da una superficie de 2.700 acres y Propsearch de 11 millones de metros cuadrados — el mismo terreno en unidades distintas. Las obras empezaron en enero de 2014 y las primeras villas se entregaron a mediados de 2016. Una vez terminada, Propsearch cuenta 22.000 apartamentos y 4.600 villas en 28 subcomunidades; el comunicado de Emaar sobre el centro comercial habla de más de 4.400 villas y adosados y 22.000 apartamentos.
Las zonas verdes son la clave, aunque las mediciones difieren: la página de la comunidad de Emaar cita 1.450.000 m² de parques y espacios abiertos, y su comunicado sobre el centro comercial más de 23 millones de pies cuadrados de verde, con un parque central de unos 1,9 millones de pies cuadrados. El propio Dubai Hills Park tiene 180.000 m². El Dubai Hills Golf Club, de 18 hoyos y par 72, ocupa 1,2 millones de m² y abrió en noviembre de 2018, y los carriles para bicicleta y para correr suman 54 km (Emaar) o 45 km (Propsearch). Dubai Hills Mall, con más de 2 millones de pies cuadrados de superficie alquilable, ya estaba abierto en febrero de 2022, cuando Gulf News contaba cerca de 6.900 viviendas construidas y más de 3.000 en obras.
Tres tipos de comprador eligen esta zona.
Bayut dice que las familias son «el foco de la comunidad». Hay tres colegios GEMS dentro, Dubai Hills Park abre las 24 horas y el King’s College Hospital está en la comunidad. La salvedad de Bayut: un «coste de vida relativamente alto».
dubizzle sitúa a Dubai Hills en primer lugar en ventas de villas de lujo en el 1S 2026, a 2.825 AED por pie cuadrado; Bayut la nombró, junto con DAMAC Hills y Arabian Ranches, entre las zonas preferidas para villas de lujo en 2025, y ValuStrat constató en mayo de 2026 que las ventas ultra-prime se concentraban aquí y en Palm Jumeirah.
6,42 % bruto en apartamentos de lujo según el informe del 1S 2026 de dubizzle, 6,09 % en el conjunto de viviendas según la página de transacciones de Property Finder. Bayut sitúa Park Horizon en el 6,16 % y Golf Grand en el 6,12 %.
Lo que cuesta comprar aquí.
| TIPO | PRECIO |
|---|---|
| Apartamento de 1 dormitorio | 1,76 M AED |
| Apartamento de 2 dormitorios | 2,85 M AED |
| Apartamento de 3 dormitorios | 4,50 M AED |
| Villa de 4 dormitorios | 10,75 M AED |
| Villa de 5 dormitorios | 22,63 M AED |
| Villa de 6 dormitorios | 49,02 M AED |
Las ventas registradas quedan por debajo de los precios anunciados. Medias de doce meses de Bayut basadas en el DLD: 1 dormitorio 1.734.654 AED, 2 dormitorios 2.752.034 AED, apartamento de 3 dormitorios 4.480.360 AED; villas de 3 dormitorios 6.737.538 AED, de 4 dormitorios 8.579.216 AED, de 5 dormitorios 17.399.169 AED. El precio por pie cuadrado de las villas depende de la fuente: 2.953 AED en la tabla de doce meses de Bayut, 2.825 en dubizzle para el 1S 2026, 2.731 en el informe de 2025 de Bayut (+12,7 % respecto a 2024). Property Finder muestra 1.846 ventas a una media de 4.622.079 AED (periodo no indicado). Los lanzamientos actuales de Emaar aquí empiezan en 1.200.000 AED.
Por cuánto se alquila, y cuánto rinde.
| TIPO | ALQUILER / AÑO |
|---|---|
| Apartamento de 1 dormitorio | 107.000 AED |
| Apartamento de 2 dormitorios | 164.000 AED |
| Apartamento de 3 dormitorios | 260.000 AED |
| Villa de 4 dormitorios | 355.000 AED |
| Villa de 5 dormitorios | 1.018.000 AED |
| Media · apartamentos / villas | 147.000 / 634.000 AED |
Los contratos registrados son más bajos y siguen bajando. Medias del DLD en Bayut: estudio 73.358 AED, 1 dormitorio 97.814, 2 dormitorios 151.482, con los alquileres de apartamentos un 19 % abajo en doce meses; villas de 3 dormitorios 312.746 AED, de 4 dormitorios 386.586, un 14 % abajo en seis meses. El alquiler de referencia de Property Finder para el conjunto de la comunidad es de 211.530 AED. En la demanda de villas los portales no coinciden: los datos del 1S 2026 de Bayut, según Entrepreneur, mantienen a Dubai Hills como la zona líder para quienes alquilan villas; dubizzle la sitúa segunda en villas de lujo.
Metro, carreteras y tiempos en coche.
No hay metro dentro de Dubai Hills Estate. Las estaciones más cercanas de la Línea Roja son Mall of the Emirates y Equiti: unos 20 minutos en coche por Umm Suqeim Street según la guía de zona de Bayut, 12 minutos desde Hills Park según su página del edificio, y de 15 a 20 minutos según Emaar. Los autobuses más cercanos paran en Al Barsha, a 5–10 minutos. La Línea Dorada del metro, aprobada en abril de 2026 con apertura prevista el 9 de septiembre de 2032, dará servicio a MBR City y Al Barsha South; Gulf News incluye Dubai Hills entre las probables beneficiadas y AGBI espera una estación cerca, pero la ubicación de las estaciones no está confirmada.
Acceso desde Al Khail Road (E44), Sheikh Mohammed bin Zayed Road (E311) y Umm Suqeim Street (D63). El túnel de Umm Suqeim, abierto en agosto de 2025 con cuatro carriles por sentido, redujo el trayecto entre la E311 y Al Khail Road de 9,7 minutos a 3,8. La siguiente fase, de Jumeirah Street a Al Khail Road — cuatro puentes y dos túneles, 4.100 m, que reducirán 20 minutos a seis — se adjudicó en abril de 2026 sin fecha de finalización.
| A | TIEMPO |
|---|---|
| Sheikh Zayed Road | ~10 min |
| Mall of the Emirates | ~10 min |
| Downtown Dubai | 15 min (Emaar, Propsearch) · menos de 20 (Bayut) |
| Dubai Marina | 20 min |
| Palm Jumeirah | 15 min (Propsearch) · 25 min (Bayut) |
| Aeropuerto Internacional de Dubái | 18 min (Propsearch) · 20 (Bayut) · 25 (Emaar) |
| Aeropuerto Al Maktoum (DWC) | 30 min (Emaar) · 34 (Propsearch) |
Tiendas, colegios, clínicas y parques.
Las comunidades y torres que salen en cada conversación.
Conjunto de apartamentos de Emaar junto a Dubai Hills Park. Medias de Bayut: 1 dormitorio 1,70 M AED, 2 dormitorios 3,11 M AED, 3 dormitorios 4,68 M AED; rentabilidad bruta del 5,95 %.
Proyecto sobre plano de Emaar con vistas al parque, vendido con un plan 10/70/20 y entrega prevista en el 2T 2026 — compruebe el estado. 1 dormitorio de 675–741 pies², 2 dormitorios de 994–1.074, 3 dormitorios de 1.683–1.777.
Los apartamentos de entrada: en Collective, los 1 dormitorio se alquilan por unos 102.000 AED y los 2 dormitorios por 148.000 AED; en Lime Gardens, un edificio de Emaar de 25 plantas terminado en 2025, unos 107.000 AED por un 1 dormitorio.
Adosados de 3–5 dormitorios de Emaar, terminados por fases entre 2019 y 2021. Precio mediano de 5,57 M AED (rango de 4,6 M a 9,2 M); 96 ventas en doce meses, un 34,7 % menos que un año antes.
Tres fases de villas de 3–5 dormitorios. Sidra Villas I: 24 ventas a una media de 9.889.583 AED y un rendimiento del 4,77 % según la página de transacciones de Property Finder.
Villas junto al campo de golf en lo más alto del mercado: Golf Place 1, mediana de 23,75 M AED (rango de 17,95 M a 49 M), con solo 11 ventas en doce meses, un 21,4 % menos.
La «Street of Dreams», con 26 mansiones; aquí se vendió en 2022 una villa de 7 dormitorios de 34.113 pies² construidos por 128 M Dh.
Lo que nosotros comprobaríamos antes de firmar.
Los valores de villas de ValuStrat para Dubai Hills pasaron de −2,8 % interanual en junio de 2026 a −5,2 % en julio y −6,8 % en agosto — empatada con Victory Heights como la mayor caída de las que sigue. En el conjunto de Dubái, los valores de capital han bajado un 10,2 % desde febrero.
Según los datos del DLD en Bayut, los alquileres de apartamentos han bajado un 19 % en doce meses y los alquileres anunciados un 12 % en seis; los precios registrados de apartamentos han bajado un 7 % en seis meses y los de villas un 11 %, mientras que los precios anunciados de villas suben un 1 %. Negocie a partir de las transacciones, no de los anuncios.
Cavendish Maxwell incluye Dubai Hills entre cinco zonas que, junto con Business Bay, JVC y Dubai South, suman el 35,7 % de las entregas previstas en Dubái para 2026. Detrás de eso, AGBI cifra en 4,5 millones de metros cuadrados la superficie edificable del futuro Dubai Estate de Emaar más la parte aún sin desarrollar de Dubai Hills.
La Línea Dorada está prevista para el 9 de septiembre de 2032 sin estación confirmada en Dubai Hills. La mejora de los enlaces de Umm Suqeim Street y Al Khail Road no tiene fecha de finalización, y la ampliación del King’s College Hospital será una obra hasta 2028.
Las fuentes no coinciden: 8–15 AED por pie cuadrado al año (PropertyWiki — apartamentos 12–15, villas 8–10) frente a una media de 16 AED y un rango de 13–22 AED (Real Estate Club Dubai). Pida el presupuesto aprobado por la RERA del edificio o conjunto concreto.
Lo que tenemos aquí hoy.
Preguntas que nos hacen.
Sí — Bayut la incluye como comunidad de plena propiedad. La promovió Emaar en empresa conjunta con Meraas.
El informe del 1S 2026 de dubizzle da un 6,42 % en apartamentos de lujo y un 4,33 % en villas de lujo; Property Finder muestra un 6,09 % en el conjunto de viviendas. Por edificio, Bayut sitúa Park Horizon en el 6,16 % y las villas de Sidra en el 4,18 %.
No. Mall of the Emirates y Equiti, en la Línea Roja, están a 12–20 minutos en coche según la fuente. La Línea Dorada está prevista para 2032; AGBI espera una estación cerca de Dubai Hills, pero no hay ninguna confirmada.
Bayut dice que las familias son el foco de la comunidad. Hay tres colegios GEMS dentro — Wellington Academy (KHDA Muy bueno), International School (Bueno) y New Millennium (Muy bueno) — además de Dubai Hills Park y el King’s College Hospital.
Dubai International está a 18 minutos (Propsearch), 20 (Bayut) o 25 (Emaar) en coche; Al Maktoum, a entre 30 (Emaar) y 34 minutos (Propsearch). Cuente con el tráfico.
