De petits villages entre les deux grands axes.
Al Furjan signifie « petits villages » en arabe, et c’est ainsi que Nakheel l’a conçu : un grand quartier planifié et fermé de 560 hectares entre Sheikh Zayed Road (E11) et Sheikh Mohammed bin Zayed Road (E311), avec Al Yalayis Street (D57) au sud. Le plan de 2008 prévoyait plus de 4 000 logements dans quatre ensembles, chacun avec son propre centre de quartier, en villas de style Dubai et Quortaj — ce dernier mêlant architecture islamique et méditerranéenne — avec Al Hejaz ajouté comme troisième style. Propsearch compte 819 maisons pour la phase 1, achevée en mai 2013.
Depuis, les vides se sont comblés avec des immeubles d’appartements de moyenne hauteur — Property Finder indique que la plupart sont d’Azizi, avec Danube, Ghreiwati et Imtiaz — et avec de nouvelles phases de villas fermées, Murooj Al Furjan (2021) et Tilal Al Furjan (2022). Les chiffres de population varient selon la source : le Dubai Media Office donnait 26 000 en mai 2021, Nakheel « près de 30 000 » en 2022, et Gulf News a fait état d’un objectif de 65 000 à l’achèvement. Aucun chiffre 2026 n’est publié.
Trois types d’acheteurs choisissent ce quartier.
Les données dubizzle 2025 montraient Al Furjan et DAMAC Hills 2 dominant les segments des villas de milieu de gamme et abordables de Dubaï, à la vente comme à la location, « portés par des plans adaptés aux familles et une desserte en progrès ». Bayut et Property Finder le décrivent tous deux comme calme, résidentiel et adapté aux familles.
Le rapport Bayut du S1 2026 attribue à Al Furjan un rendement de 7,69 % sur le segment des appartements de milieu de gamme. Ses moyennes par immeuble vont de 6,39 % (Equiti Home) à 7,56 % (Azizi Plaza), avec des studios à partir d’environ 559 000 AED.
Al Furjan a sa propre station sur la Route 2020, à environ six minutes de la correspondance de Jebel Ali, avec des rames toutes les dix minutes, et se trouve entre l’E11 et l’E311 pour rejoindre en voiture la Marina, Jebel Ali ou Expo City.
Ce qu’il en coûte pour acheter ici.
| TYPE | PRIX |
|---|---|
| Villa 3 chambres | 4 184 000 AED |
| Villa 4 chambres | 5 959 000 AED |
| Villa 5 chambres | 10 818 000 AED |
| Au pi² | 1 686 AED |
Les sources divergent sur les prix des villas : les moyennes par ensemble de Bayut situent les villas 4 chambres entre 7,21 M AED (Quortaj) et 7,61 M AED (Murooj Al Furjan), bien au-dessus des 5,96 M AED de dubizzle ; évaluez donc le sous-quartier précis. Property Finder enregistre 2 539 ventes sur la dernière année à une moyenne de 1 945 556 AED ; parmi les transactions enregistrées les 20 et 21 octobre 2026 figuraient une villa Quortaj de 3 chambres à 3,85 M AED (1 607 AED le pi²) et un 2 chambres à Massakin Block B à 1,6 M AED. Appartements selon les moyennes par immeuble de Bayut : studios à Azizi Plaza 559 000 AED, 1 chambre à Equiti Residence 980 000 AED, 2 chambres à Equiti Home 1,67 M AED. Sur plan : Gate Royale Residences à partir de 949 000 AED (T2 2027) et Casa Altia à partir de 1,7 M AED (T1 2028).
Ce que cela rapporte à la location, et ce que cela rapporte.
| TYPE | LOYER / AN |
|---|---|
| Studio | 50 000 AED |
| 1 chambre | 75 000 AED |
| 2 chambres | 113 000 AED |
| 3 chambres | 160 000 AED |
| Villa 3 chambres (Bayut, août 2025) | ~241 000 AED |
| Villa 4 chambres (Bayut, août 2025) | ~362 000 AED |
| Villa 5 chambres (Bayut, août 2025) | ~471 000 AED |
Les rendements dépendent de la source et du produit : 7,69 % sur les appartements dans le rapport Bayut du S1 2026, 6,61 % sur la page transactions de Property Finder, 4,53 % sur les villas de milieu de gamme dans le rapport dubizzle du S1 2026. L’évolution des loyers est également contestée : des données Property Finder publiées en octobre 2026 montrent des loyers à Al Furjan en hausse de 15,15 %, tandis que l’indice des loyers de villas de Bayut s’établissait à 76 AED le pi² en septembre 2026, en baisse de 1,27 % en douze mois. Dans le haut de gamme, une famille a confié à The National en mars 2026 payer 430 000 AED par an pour un 4 chambres avec piscine à Tilal Al Furjan West.
Métro, routes et temps de trajet.
La station Al Furjan sur la Route 2020 — le prolongement de la ligne rouge de Jebel Ali à Expo City — a ouvert le 1er janvier 2021. Elle est aérienne, sur le flanc est du quartier, sur la D591 près de Discovery Gardens, à environ six minutes de la correspondance de Jebel Ali, avec des rames toutes les dix minutes. Le bus de rabattement RTA F45 relie la station à Discovery Gardens toutes les 20 minutes en heure de pointe.
Les temps de trajet sont les estimations Google Maps de Propsearch sauf mention contraire. L’accès routier se fait par Sheikh Zayed Road (E11), Sheikh Mohammed bin Zayed Road (E311) et Al Yalayis Street (D57), selon Nakheel. Une piste cyclable de 40 km reliant Discovery Gardens, Garden View Villas et Al Furjan a été lancée en 2017.
| VERS | DURÉE |
|---|---|
| Ibn Battuta Mall | moins de 15 min (Propsearch) · ~12 min (Bayut) |
| Dubai Marina | 20 min (Propsearch) |
| Dubai Mall | 29 min |
| Downtown Dubai | ~30 min |
| Aéroport Al Maktoum International (DWC) | 20 min (Bayut) · 37 min (Propsearch) |
| Aéroport international de Dubaï (DXB) | 40 ou 52 min (Propsearch donne les deux) |
Commerces, écoles, cliniques et parcs.
Les quartiers et les tours qui reviennent dans chaque conversation.
Lancé en mai 2021 avec 418 villas en phase un — 314 de quatre chambres et 104 de cinq chambres, jusqu’à 4 042 pi² — à partir de 2,9 M AED, avec un achèvement visé en 2024. La moyenne Bayut pour un 4 chambres y est aujourd’hui de 7,61 M AED.
220 villas de quatre et cinq chambres, jusqu’à 5 270 pi², avec garage pour trois voitures, emplacement prévu pour piscine, recharge pour véhicules électriques et chauffe-eau solaires. Le prix n’a pas été communiqué au lancement.
Les villages de villas d’origine. Moyennes Bayut : Quortaj 3 chambres 4,15 M AED, 4 chambres 7,21 M AED, ROI 4,84 % ; Barjeel 1 (Dubai Style) 3 chambres 4,15 M AED, 4 chambres 7,36 M AED, ROI 4,29 %.
Un ensemble fermé de 335 appartements dans des immeubles de R+3 à R+5. Un propriétaire a confié à The National en avril 2026 que la salle de sport et la piscine du club-house étaient fermées depuis environ trois ans et devaient rouvrir en 2026.
448 unités — 286 studios, 46 une-chambre, 86 deux-chambres, 16 penthouses et 14 commerces — livrées en 2021. Le ROI de l’immeuble selon Bayut y est de 7,56 %, studios à environ 559 000 AED.
Immeubles de moyenne hauteur de la liste Bayut : Equiti Home 1 chambre 1,06 M AED, 2 chambres 1,67 M AED, ROI 6,39 % ; Equiti Residence 1 chambre 980 000 AED, ROI 6,59 %.
Le voisin de 80 hectares signé Nakheel, où la livraison de 892 logements a commencé en août 2026. Property Finder y recense des villas de quatre et cinq chambres de 4 238 à 6 006 pi².
Ce que nous vérifierions avant de signer.
Le guide de quartier de Bayut lui-même indique que certaines parties sont encore en construction et que « les embouteillages aux heures de pointe peuvent être un problème ». Les lancements sur plan recensés sur Property Finder sont livrés jusqu’au T2 2028 (Sunvale, Sparklz by Danube).
dubizzle situe le ROI des villas de milieu de gamme à 4,53 % pour le S1 2026 et les moyennes par ensemble de Bayut pour les villas vont de 3,94 à 4,84 %, contre 7,69 % pour les appartements. Évaluez une villa ici d’abord comme une résidence, ensuite comme un actif de rendement.
La hausse de 15,15 % relevée par Property Finder « s’explique en partie par l’arrivée sur le marché de davantage de villas de cinq chambres », et trois des cinq types de villas comparables ont baissé. L’indice des loyers de villas de Bayut recule de 1,27 % sur douze mois, les 5 chambres de 5,92 %.
Nakheel a commencé à livrer 892 logements à Jebel Ali Village, juste à côté, en août 2026, et Property Monitor compte environ 1 400 unités dans les projets en cours à Al Furjan. À l’échelle de Dubaï, ValuStrat a relevé en août 2026 des valeurs de villas en baisse de 1,7 % sur un an, la première baisse annuelle depuis 2021.
Les immeubles d’appartements affichent une médiane de 14,09 AED le pi² pour 2026, fourchette 12–18, sur 40 immeubles (Continental Club, d’après les budgets DLD Mollak) ; dubizzle cite 1–3 AED le pi² pour les villas d’Al Furjan. Demandez le budget approuvé par la RERA de l’immeuble précis.
Ce que nous détenons ici aujourd’hui.
Les questions qu’on nous pose.
Aucune des pages de Bayut, de Property Finder ou de Nakheel que nous avons consultées ne le dit explicitement. Property Finder classe en pleine propriété le quartier voisin de Jebel Ali Village, également signé Nakheel. Vérifiez le titre de propriété et la parcelle auprès du Dubai Land Department avant de vous engager.
Le rapport Bayut du S1 2026 donne 7,69 % sur les appartements ; la page transactions de Property Finder affiche 6,61 %. Les villas rapportent moins : 4,53 % dans le rapport dubizzle du S1 2026 et 3,94–4,84 % selon les moyennes par ensemble de Bayut.
Oui. La station Al Furjan sur la Route 2020, le prolongement de la ligne rouge vers Expo City, a ouvert le 1er janvier 2021 — à environ six minutes de la correspondance de Jebel Ali, avec des rames toutes les dix minutes. Le bus RTA F45 la relie à Discovery Gardens.
Bayut et Property Finder le disent tous deux adapté aux familles, avec plus de 30 parcs. The Arbor School est sur place (FS1 à Year 13 ; KHDA Good selon Bayut et Edarabia, Very Good selon Property Finder), et Arcadia Global School, ouverte en 2023, n’est pas encore notée.
Moyennes dubizzle du S1 2026 : 3 chambres 4,18 M AED, 4 chambres 5,96 M AED, 5 chambres 10,82 M AED, soit 1 686 AED le pi². Les moyennes par ensemble de Bayut pour les 4 chambres sont plus élevées, 7,21–7,61 M AED, et son indice affiche 1 685 AED le pi² en septembre 2026, en hausse de 5,99 % en douze mois.
