مجمّع حول ملعب غولف وفيه من الشقق ما يكفي مدينة.
يقع دبي هيلز استيت داخل مدينة محمد بن راشد عند تقاطع شارع الخيل وشارع أم سقيم. طوّرته إعمار في مشروع مشترك مع مراس، وفق مخطط رئيسي من Callison RTKL؛ وأُعلنت المرحلة الأولى مشروعاً لإعمار ودبي القابضة. تحدد إعمار مساحته بـ2,700 فدان، وبروبسيرش بـ11 مليون متر مربع — الأرض نفسها بوحدات مختلفة. بدأ العمل في يناير 2014 وسُلّمت أولى الفلل في منتصف 2016. عند الاكتمال يحصي بروبسيرش 22,000 شقة و4,600 فيلا في 28 مجمّعاً فرعياً؛ ويذكر بيان إعمار عن المول أكثر من 4,400 فيلا وتاون هاوس و22,000 شقة.
المساحات الخضراء هي جوهر المكان، وإن اختلفت المقاييس: تذكر صفحة المجمّع لدى إعمار 1,450,000 متر مربع من الحدائق والمساحات المفتوحة، ويذكر بيانها عن المول أكثر من 23 مليون قدم مربع من المساحات الخضراء منها حديقة مركزية بنحو 1.9 مليون قدم مربع. أما حديقة دبي هيلز نفسها فمساحتها 180,000 متر مربع. يمتد نادي دبي هيلز للغولف، بملعبه ذي الحفر الـ18 وبار 72، على 1.2 مليون متر مربع وافتُتح في نوفمبر 2018، وتمتد مسارات الدراجات والجري 54 كم (إعمار) أو 45 كم (بروبسيرش). وكان دبي هيلز مول، بمساحة تأجيرية تتجاوز 2 مليون قدم مربع، مفتوحاً بحلول فبراير 2022، حين أحصت غلف نيوز نحو 6,900 منزل منجز وأكثر من 3,000 قيد الإنشاء.
ثلاثة أنواع من المشترين يختارون هذه المنطقة.
تصف بيوت العائلات بأنها «محور المجمّع». ثلاث مدارس من جيمس داخله، وحديقة دبي هيلز مفتوحة على مدار الساعة، ومستشفى كينغز كوليدج داخل المجمّع. أما تحفّظ بيوت فهو «تكلفة معيشة مرتفعة نسبياً».
يضع دوبيزل دبي هيلز في المرتبة الأولى لمبيعات الفلل الفاخرة في النصف الأول 2026، بسعر 2,825 درهم للقدم المربع؛ وسمّته بيوت مع داماك هيلز والمرابع العربية مناطقَ الفلل الفاخرة المفضلة في 2025، ووجدت فاليوسترات أن المبيعات فائقة الفخامة تركزت هنا وفي نخلة جميرا في مايو 2026.
6.42% إجمالياً على الشقق الفاخرة في تقرير دوبيزل للنصف الأول 2026، و6.09% لكل المنازل على صفحة معاملات بروبرتي فايندر. وتضع بيوت بارك هورايزن عند 6.16% وغولف غراند عند 6.12%.
كم يكلّف الشراء هنا.
| النوع | السعر |
|---|---|
| شقة بغرفة نوم واحدة | 1.76 مليون درهم |
| شقة بغرفتي نوم | 2.85 مليون درهم |
| شقة بـ3 غرف نوم | 4.50 مليون درهم |
| فيلا 4 غرف نوم | 10.75 مليون درهم |
| فيلا 5 غرف نوم | 22.63 مليون درهم |
| فيلا بـ6 غرف نوم | 49.02 مليون درهم |
المبيعات المسجلة أدنى من الأسعار المعروضة. متوسطات بيوت لاثني عشر شهراً المبنية على بيانات دائرة الأراضي: غرفة واحدة 1,734,654 درهم، غرفتان 2,752,034 درهم، شقة 3 غرف 4,480,360 درهم؛ الفلل 3 غرف 6,737,538 درهم، 4 غرف 8,579,216 درهم، 5 غرف 17,399,169 درهم. يختلف سعر القدم المربع للفلل بحسب المصدر: 2,953 درهم في جدول بيوت لاثني عشر شهراً، و2,825 لدى دوبيزل للنصف الأول 2026، و2,731 في تقرير بيوت لعام 2025 (+12.7% مقارنة بـ2024). ويُظهر بروبرتي فايندر 1,846 عملية بيع بمتوسط 4,622,079 درهم (الفترة غير مذكورة). وتبدأ أسعار مشاريع إعمار الحالية هنا من 1,200,000 درهم.
كم إيجاره، وكم عائده.
| النوع | الإيجار / سنوياً |
|---|---|
| شقة بغرفة نوم واحدة | 107,000 درهم |
| شقة بغرفتي نوم | 164,000 درهم |
| شقة بـ3 غرف نوم | 260,000 درهم |
| فيلا 4 غرف نوم | 355,000 درهم |
| فيلا 5 غرف نوم | 1,018,000 درهم |
| المتوسط · الشقق / الفلل | 147,000 / 634,000 درهم |
العقود المسجلة أدنى وتتراجع. متوسطات بيوت المبنية على بيانات دائرة الأراضي: استوديو 73,358 درهم، غرفة واحدة 97,814، غرفتان 151,482، مع تراجع إيجارات الشقق 19% في اثني عشر شهراً؛ الفلل 3 غرف 312,746 درهم، 4 غرف 386,586، بتراجع 14% في ستة أشهر. والإيجار المرجعي لدى بروبرتي فايندر عبر المجمّع 211,530 درهم. وتختلف المنصات بشأن الطلب على الفلل: بيانات بيوت للنصف الأول 2026، كما نقلتها Entrepreneur، تُبقي دبي هيلز المنطقة الأولى لمستأجري الفلل؛ بينما يضعها دوبيزل في المرتبة الثانية للفلل الفاخرة.
المترو والطرق وأزمنة القيادة.
لا مترو داخل دبي هيلز استيت. أقرب محطات الخط الأحمر مول الإمارات وإكويتي: نحو 20 دقيقة بالسيارة عبر شارع أم سقيم وفق دليل المنطقة لدى بيوت، و12 دقيقة من هيلز بارك وفق صفحة المبنى لديها، و15 إلى 20 دقيقة وفق إعمار. أقرب الحافلات تتوقف في البرشاء، على بعد 5–10 دقائق. أما الخط الذهبي للمترو، الذي اعتُمد في أبريل 2026 ليفتتح في 9 سبتمبر 2032، فيخدم مدينة محمد بن راشد والبرشاء جنوب؛ وتدرج غلف نيوز دبي هيلز بين المستفيدين المحتملين ويتوقع AGBI محطة قريبة، لكن مواقع المحطات غير مؤكدة.
الوصول من شارع الخيل (E44) وشارع الشيخ محمد بن زايد (E311) وشارع أم سقيم (D63). نفق أم سقيم، الذي افتُتح في أغسطس 2025 بأربعة مسارات في كل اتجاه، قلّص الرحلة بين E311 وشارع الخيل من 9.7 دقيقة إلى 3.8. أما المرحلة التالية، من شارع جميرا إلى شارع الخيل — أربعة جسور ونفقان، بطول 4,100 م، تختصر 20 دقيقة إلى ست — فقد رُسيت في أبريل 2026 دون موعد للإنجاز.
| إلى | الوقت |
|---|---|
| شارع الشيخ زايد | ~10 دقائق |
| مول الإمارات | ~10 دقائق |
| داون تاون دبي | 15 دقيقة (إعمار، بروبسيرش) · ضمن 20 (بيوت) |
| دبي مارينا | 20 دقيقة |
| نخلة جميرا | 15 دقيقة (بروبسيرش) · 25 دقيقة (بيوت) |
| مطار دبي الدولي | 18 دقيقة (بروبسيرش) · 20 (بيوت) · 25 (إعمار) |
| مطار آل مكتوم (DWC) | 30 دقيقة (إعمار) · 34 (بروبسيرش) |
متاجر، مدارس، عيادات وحدائق.
المجمّعات والأبراج تتكرر في كل حديث.
مجموعة شقق لإعمار بجانب حديقة دبي هيلز. متوسطات بيوت: غرفة واحدة 1.70 مليون درهم، غرفتان 3.11 مليون درهم، 3 غرف 4.68 مليون درهم؛ عائد إجمالي 5.95%.
مشروع على الخارطة لإعمار يطل على الحديقة، بِيع بخطة سداد 10/70/20 مع تسليم متوقع في الربع الثاني 2026 — تحقق من الوضع. شقق الغرفة الواحدة 675–741 قدم مربع، والغرفتين 994–1,074، و3 غرف 1,683–1,777.
الشقق الأقل سعراً: إيجار شقق الغرفة الواحدة في كولكتيف نحو 102,000 درهم والغرفتين 148,000 درهم؛ ولايم غاردنز، مبنى لإعمار من 25 طابقاً اكتمل في 2025، نحو 107,000 درهم لشقة غرفة واحدة.
تاون هاوس من 3 إلى 5 غرف لإعمار، اكتملت على مراحل بين 2019 و2021. السعر الوسيط 5.57 مليون درهم (النطاق 4.6–9.2 مليون)؛ 96 عملية بيع في اثني عشر شهراً، أقل بـ34.7% من العام السابق.
ثلاث مراحل من فلل 3–5 غرف. سدرة فيلاز 1: 24 عملية بيع بمتوسط 9,889,583 درهم وعائد 4.77% على صفحة معاملات بروبرتي فايندر.
فلل ملعب الغولف في قمة السوق: السعر الوسيط في غولف بليس 1 هو 23.75 مليون درهم (النطاق 17.95–49 مليون)، مع 11 عملية بيع فقط في اثني عشر شهراً، بتراجع 21.4%.
«شارع الأحلام» الذي يضم 26 قصراً؛ بِيعت هنا فيلا من 7 غرف بمساحة مبنية 34,113 قدم مربع مقابل 128 مليون درهم في 2022.
ما الذي نتحقق منه قبل التوقيع.
انتقلت قيم الفلل في دبي هيلز وفق فاليوسترات من −2.8% على أساس سنوي في يونيو 2026 إلى −5.2% في يوليو و−6.8% في أغسطس — بالتساوي مع فيكتوري هايتس في أشد تراجع ترصده. وتراجعت القيم الرأسمالية على مستوى دبي 10.2% منذ فبراير.
وفق بيانات دائرة الأراضي على بيوت، تراجعت إيجارات الشقق 19% في اثني عشر شهراً والإيجارات المعروضة 12% في ستة أشهر؛ وتراجعت أسعار الشقق المسجلة 7% في ستة أشهر، والفلل 11%، بينما ارتفعت الأسعار المعروضة للفلل 1%. فاوض على أساس المعاملات، لا العروض.
يُدرج كافنديش ماكسويل دبي هيلز بين خمس مناطق، مع الخليج التجاري وقرية جميرا الدائرية ودبي الجنوب، تشكّل 35.7% من التسليمات المتوقعة في دبي لعام 2026. ووراء ذلك، يذكر AGBI أن مشروع «دبي إستيت» الذي تخطط له إعمار مع المساحات الطابقية غير المطوّرة في دبي هيلز يبلغان 4.5 مليون متر مربع.
الخط الذهبي مقرر في 9 سبتمبر 2032 دون محطة مؤكدة في دبي هيلز. ولا موعد لإنجاز تطوير وصلات شارع أم سقيم وشارع الخيل، وتوسعة مستشفى كينغز كوليدج موقع بناء حتى 2028.
المصادر مختلفة: 8–15 درهم للقدم المربع سنوياً (PropertyWiki — الشقق 12–15، الفلل 8–10) مقابل متوسط 16 درهم ونطاق 13–22 درهم (Real Estate Club Dubai). اطلب الميزانية المعتمدة من ريرا للمبنى أو المجموعة المحددة.
ما لدينا هنا اليوم.
أسئلة تُطرح علينا.
نعم — تدرجه بيوت مجمّعاً بنظام التملّك الحر. طوّرته إعمار في مشروع مشترك مع مراس.
يعطي تقرير دوبيزل للنصف الأول 2026 عائداً 6.42% على الشقق الفاخرة و4.33% على الفلل الفاخرة؛ ويُظهر بروبرتي فايندر 6.09% لكل المنازل. وعلى مستوى المباني، تضع بيوت بارك هورايزن عند 6.16% وفلل سدرة عند 4.18%.
لا. محطتا مول الإمارات وإكويتي على الخط الأحمر على بعد 12–20 دقيقة بالسيارة بحسب المصدر. الخط الذهبي مقرر في 2032؛ ويتوقع AGBI محطة قرب دبي هيلز، لكن لم تُؤكَّد أي محطة.
تصف بيوت العائلات بأنها محور المجمّع. ثلاث مدارس من جيمس داخله — ويلينغتون أكاديمي (هيئة المعرفة: جيد جداً) والمدرسة الدولية (جيد) والألفية الجديدة (جيد جداً) — إلى جانب حديقة دبي هيلز ومستشفى كينغز كوليدج.
مطار دبي الدولي على بعد 18 دقيقة (بروبسيرش) أو 20 (بيوت) أو 25 (إعمار) بالسيارة؛ ومطار آل مكتوم من 30 (إعمار) إلى 34 دقيقة (بروبسيرش). احسب حساب الزحام.
